我们的工作方式已经永远地改变了，但是我们的工作空间在过去的100年里变化不大。的确，办公大堂更现代了，电梯厅更酷炫了，灯也更亮更环保了，还有传感器可以调节你的工作小环境，躲在洗手间的马桶、水槽也更智能了。

但这些，仅仅都是表面功夫。

如果100年前的一个人穿越到现在，他看到我们使用手机、上天入地，他会被这些东西吓尿；但是他走进我们现在的办公室，只会有一些感叹，稍微学习一下，明天就可以适应。

当然，你会说，这些东西没有必要变化那么快的嘛。

是的，但我们也必须要看到，最新的工作场所设计和智能建筑技术正慢慢开始改变我们的工作经验，地产行业也在面临来自各方面的冲击：科技进步、人口迁徙、全球化升级、环境危机、外部变化加速等等；它被时代的潮流推着慢慢地跨出自己艰难的第一步。

比尔盖茨说：我们总是低估10年的变化，而高估1年的变化。

那这次，我们也大胆猜想一下，未来10年，办公地产这个领域会出现的5大变化！

其实10年前，你也会觉得谁在别人家的床上、坐别人家的车是一件不可能的事儿，但看现在？Airbnb, Uber, 滴滴的兴起，快速地改变了我们的住宿与出行方式。

2013年，共享经济价值150亿美元，但到2025年，这个数字会上升至3350亿美元。就像Airbnb没有一间房但确是最大的酒店一样，我们预计，未来最大的办公领域的大玩家将没有任何物理空间。

空间的价值不再由所有权定义，而是被通过技术将需求和供给联系起来的能力所放大，空间只是一个入口，更大的金矿—空间服务—才是支撑未来大公司的真正的肥肉。

而技术的突破和不断升级的数据捕获力量，使今天的用户和企业对资产的利用有了更深入的了解。共享平台使我们能够更有效地利用商品和服务，生产力的提高取决于资本、劳动力和社区的分布式网络，而不是仅仅依靠传统的集中的中心化构架；简言之，新的生产方式释放了更大的生产力。

现有领域的玩家必须完成从卖空间到卖服务的转型。

谁最了解客户，谁就最有优势。

wework的产品研发团队异常强大，他们精心研究用户是如何工作的？他们最常用的空间是哪里？不用的空间是？他们在哪里最有生产力？最有创造力？让他们感觉好，需要些什么？他们真正需要的空间究竟有多大？

（即使没有LOGO，你也能感觉到这个是wework的空间）

他们不仅仅做的是一个空间，而是帮助企业如何花最少的成本，让员工有最优的工作成果，同时能最好地吸引新员工。所以，全世界的办公空间都是wework的机会：东京是10亿平方英尺，纽约是4亿，堪萨斯城5000万……

在中国，真的在卖服务而不是在炒概念的大玩家，才能笑到最后。

最近的一项研究证实：在商业办公地产领域，传感器的应用从2015至2020年间可能以78.8%的复合年增长率在增长，到2020年，全球的传感器将增长到近13亿，有近500亿个设备相互连接。

如今日本新建大厦中的60%为智能大厦，中国也预计将成为全球最大的智能建筑市场。智能建筑市场2017年的总量为75亿美元，而在2022年，将达到320亿美元，年复合增长率超过30%！

智能办公大楼内，用户不仅能访问工作生活的服务和设施，即使在同一个屋檐下，也有非常个性的办公体验，并随着时间的推移进行进化。

就像iOS或Android支持我们的“智能手机”一样，十年后，我们的建筑会像是一个个手机，在建筑的使用上，则会出现非常智能的“操作系统”，它为智能建筑提供动力，同时，很多“服务”将相当于app商店，按需及时地服务用户，同时将用户反馈无缝连接到空间网络，进一步提升用户的工作体验。

还记得荷兰阿姆斯特丹的edge么？它是号称全球最智慧的建筑了。未来，越来越多的建筑将像Edge一样，在这个智能的技术生态系统里，APP可以帮你找停车位、找办公桌、APP都会根据你对光线强度和室温的喜好，自动调节周围环境；咖啡吧里的咖啡机记得你的咖啡偏好，健身房的APP将自动跟踪记录你的锻炼进程，小小的巡逻机器人会保卫你的安全。

未来，整个智能网络是你的工作伙伴，也是你的助理，是你的主管，也是你的导师。

斯台普斯第二年度2016工作场所指数（Staples Second Annual 2016 Workplace Index），64%的受访者表示他们工作场所加剧了其压力水平，而13%的人说他们因为压力而请病假。65%的办公室工作人员认为，如果能够远程办公或任何地方（除了传统的工作空间），他们会更有效率。

因为，即使你的办公室设计得再漂亮，有站立办公桌，星期五办公室午餐，自然光线，空气舒适，但即使是最酷的办公环境中，员工仍然觉得有必要适当地脱离这个环境。

(图为airbnb的办公室）

因为我们从心理上来说，需要第三空间。

第三空间的概念是美国社会学家欧登伯格(Ray Oldenburg)提出的，他认为，家庭是第一空间，然后是职场，即办公场所，是第二空间，然后是城市中的闹市区、酒吧、咖啡店、图书馆、城市公园等，这是第三空间。

一个城市最能体现多样性、活力的地方，就是第三空间。

第三空间 是 社交聚会空间，它既不是家，也不是工作场所，它是作为家庭生活和工作环境之间的缓冲地带；它是一个公共交流的地方，没有职场等级，更能连接人，文化和组织。

另外一方面，零工经济（Gig economy）正在迅速崛起，它迎合了新一代年轻人追寻自由的工作方式，人们可以把自己的时间和技能直接转化为生产力，数字化支付工具使他们能在自己工作的任何地方、任何时候得到报酬。没必要在办公室小隔间工作，没必要总为一个老板打工。

同时零工经济也增强了组织的灵活性：越来越多的公司把外包的工作拿到全球人才市场上去。

一项针对500余家企业高管的采访表明，外包最主要的优势不是“成本更低”，而是提升组织创新，所以大公司都在加大对外部人才的采购力度。

目前预计，超过5500万美国人是自由职业者，目前占美国人的35%；而阿里研究院报告显示，到2036年中国可能有多达4亿人属于零工经济的自由职业者，而这些自由职业者大部分将在诸如咖啡馆之类的第三空间里工作。

（impact hub在austin的办公空间）

对于任何公司来说，这些都是很重要的考虑因素，如何适应未来组织的变化？如何设计激发员工敬业精神和生产力的工作空间？如何支持工作的灵活性等等？

由此看来，第三空间与办公空间的界限也将越来越模糊。

今天，大多数财富500强公司都拥有大量的办公大楼，而且在其主要分部拥有长期的办公空间租赁合约。但这个很快将会改变。

我们预计未来十年，世界巨头们的战略将转向一个网络化的“中枢和辐条”模型。

已经有苗头出现了，比如：不少大公司通过regus, wework解决一部分空间需求，微软就是wework第一个公开“恋爱”的大公司，纽约整个团队人数的30%被扔进了WeWork，亚特兰大一支的 37 人广告团队也转移到了 WeWork，在波特兰与费城的一些员工也可以随时随地可以在WeWork里办公。

当然，还有其他的公司，不过这个规模并不很大，至少没有上升到公司置业战略的一部分。

不过，变化依据的总是荷塘效应。

到2030，我们预测：财富500强企业的房地产需求中的80%将被按需外包和消费，而只有20%的办公空间将通过传统的长期租赁合同及自持的方式解决。

这20%就是区域总部及全球总部，这个总部将成为“精英中心”、“品牌陈列室”和“创新中心”，这个“中心”会将员工和客户聚集起来，增加参与，提升文化，培训员工，分享制度的经验，并通过创新支持组织增长。这里不仅有办公，还有健康中心，和体验设施，增进高度协作，打造创新的员工队伍。

这20%是“中枢”。比如GE的“创新点”和苹果的“苹果园”。

而“辐条”将会通过外包实现。随着联合办公快速发展、服务性办公室和按需会议空间的日益普及，按需消费可以通过技术实现，公司总部的理念无缝地连接到按需工作区的网络中将变得极其容易；而且根据行情的好坏，灵活地做出办公空间策略：行情好则“辐条”大，行情坏则“辐条”短。

毕竟，现在一个公司的平均预期寿命只有7.3岁；2000年的财富500强企业52%都已经下榜，在当今的加速度时代，战胜复杂性的唯一方法是速度和敏捷，需求在快速变化，用户在快速变化，所以办公地产行业必须利用技术来推动创新从而变得快速敏捷。

我们预测，在十年内，办公空间的平均租期将会降低到1年。灵活的工作空间的微消费会迅速崛起，按月、日、甚至小时消费，将成为通常的做法。

产业加速向城市回归，产业生态越来越密集，人口的密度也将越来越大。

预计到2030，超过70%的世界人口将居住在城市，今天，全球超过1千万人口的城市为28个，十年后，将是41个。

城市的密度与浓度让创意人士蜂拥而至。

2010，圣达菲研究所在《自然》杂志上发表了一篇文章，指出：

当一个城市的人口增加一倍时，经济生产率平均提高130%。也就是说：总生产率不仅随着人口的增加而增加，人均生产力也在增长。

史蒂文·约翰逊 (Steven Johnson) 在《伟大创意的诞生》这本书中也讲到：一个城市，如果其规模是邻近城市的10倍，其创新能力就不只是后者的10倍，而是17倍；一个规模是小镇的50倍的城市，其创新能力是后者的130倍。

高密度城市具有强大的活力与包容性，包容性带来多元化，多元化的环境更能包容不同想法、不同人之间的社交更充分，起到1+1>2的效果，诞生出更多创意。

一方面是聚集，另一方面是技术。

基于城市的技术在不断地改变着城市本身，但我们的城市规划却一直没有变：看看吧：无人驾驶快速发展近在眼前，但只有6%的城市交通计划考虑了无人驾驶技术的潜在影响；看看Uber、摩拜等公司，尽管他们已经存在很长时间了，但只有3%的规划考虑到了这些技术。

城市的基础设施在发生着根本的变化，支持需求的技术也已然出现，产业办公空间也需要根植于技术与数据。

有道是：结构决定布置，场所决定行为。

今天的豪华的办公大堂或办公室的图书馆将不足以满足创意阶层的需要，他们需要工作与生活的融合，并越来越多地跟分布在全球各地的知识社区相互连接。今天的城市布局不需要基于功能的分区，而是把决定权交给市场，诞生出work play live合一的城市机构。

把城市空间交给使用者吧，给到他们工具！

比如，圣地亚哥是第一个与谷歌合作开发智能电表计划的城市之一，它允许用户通过互联网追踪电力使用情况。不受限地获取数据给今天的城市规划者提供了他们需要重新思考我们城市未来的信息，而这些信息又将为我们生活和工作方式的重大改进提供必要的基础。

未来，产业办公空间的变化将会非常迅速，并伴随着技术与用户行为的冲击，虽然我们可以根据现有的“苗头”进行预测，但未来还远未确定。

不过，这何尝不是一种幸运呢，未来任由我们去探索，只要不出局，这就是一次愉快的旅程！